年初定下800亿销售目标，年末直接突破千亿！这家房企透露了“高增长”背后的秘密...

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导读：因为亮眼的业绩，一向表现沉稳的世茂在2017年年末重回聚光灯下。

1月9日，世茂房地产发布业绩公告，2017年累计实现合约销售总额约1007.7亿元，累计合约销售总面积606.2万平方米，同比分别上升48%及23%，成功跻身千亿阵营。

据悉，世茂年初定下800亿销售目标，年中提高到880亿，年末则直接突破千亿——2017年，世茂以48%的年增速实现了千亿目标。

未来五年，在开发业务规模增长基础上，世茂还设定商业业务收入增长322%、酒店业务收入增长180%的目标，这意味着，在住宅开发之外，世茂将拥有更加稳定的收入和利润增长点。

高增长的秘诀：快速拿地&低成本融资

2017年初，世茂集团董事局副主席许世坛明确表示，世茂将在2017年至2019年迎来“增长期”，销售额每年保持30%增长。

而与2015年、2016年的增速相比，2017年48%的增长确实展露出世茂的进取之心。

在2017的最后三个月，世茂业绩冲高，连续单月销售过百亿，12月合约销售额更达120.7亿元，合约销售面积750,482平方米，同比分别上升101%及72%。

从土地获取情况看，为确保规模增长，世茂在过去一年里获取多幅优质土储。

中报显示，仅2017年上半年，世茂就拿下27宗地块，权益前土地储备增加约453万平方米，付出权益土地成本247.27亿元。

据不完全统计，进入下半年，世茂2017年在土地市场上的权益后投入已超过600亿元，同比2016年增长逾一倍，新增土地面积则同比增长超过150%。

布局华南和粤港澳大湾区是世茂拿地思路的一个缩影。2017年12月6日，世茂以总价239.43亿竞得深圳龙岗商住地块，未来将建成超高层的深港综合体，超过当下的深圳第一高楼平安金融中心。

土地出让公告显示，地块位于深圳龙岗大运新城核心商务区，总建筑面积136.45万平方米，世茂以底价摘得，折算楼面价约1.75万/平方米。

根据总体规划，该项目将建成为集深港国际会议展览中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合体，升级龙岗新城的城市服务能力和商务集聚能力，对龙岗发展成为深圳东部中心形成重要依托。

“世茂拿这块地，战略性考量大于经济考量。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，项目位于龙岗这种外围商圈，又是超高层建筑，无法用常规的房地产投资方法来计算收益前景。

而在广州，世茂则以参股形式获得招商局置地广州增城项目33%权益；此外，去年世茂还联合多家财团在香港成功拿地。

不仅是大湾区的核心城市广州、深圳，世茂还关注到了周边的佛山。去年5月11日首次在佛山拿地后，世茂6月接连拿下佛山奇槎板块的两宗商住地。

申万宏源在研报中测算，世茂目前在手土储已覆盖50个城市、超过4000万平方米（权益面积约3400万平方米）。在约8000亿元的总货值中，粤港澳大湾区占约1500亿元，长三角地区约1200-1500亿元，福建地区约1200亿元。

“鉴于今年持续加大拿地力度，公司表示明年合约销售的目标增长率将不会低于今年，即在今年规模上至少再增长30%”，上述研报指出。

企业在快速拿地的同时，融资能力成为最关键因素，而世茂通过多种金融创新打开了资金获取渠道。

去年4月，世茂以上海世茂国际广场作为标的，成功试水全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，注册金额65亿元。5月，通过发行茂国际广场作为标的，成功2017年度第一期中期票据”，世茂则成为了国内首家获批熊猫中票的民营房企，获批注册金额为人民币80亿元。

与此同时，世茂的融资成本相对较低。从世茂7月12日、9月18日、10月13日发行的三期公司债来看，其票面利率均在4.95%~5.19%之间，低于行业平均水平。

兴业证券指出，系列金融创新尝试使得世茂的融资渠道更趋多元，有助于保证公司健康稳健发展。

除了住宅开发，这些项目也很赚钱...

随着中国楼市进入调整周期，想通过单一的住宅开发和销售保持高速增长并不容易。像所有其他房企一样，世茂需要寻找新的利润增长点。

多年前，世茂就布局商业地产与酒店业务，作为地产开发之外的运营方向。目前，这两个领域也是世茂多元业务的重点发展方向。

四大主线布局商业地产

截至2017年底，世茂商业已进入全国25座城市，拥有45个商业项目，已投资的商业总建筑面积近430万㎡，其中购物中心约280万㎡，写字楼近150万㎡；已有22个商业项目投入运营，经营管理的面积达170万㎡。

从定位看，世茂商业主要分为四条产品线，分别是：

a.体量在5万平方米以下、作为社区写字楼配套商业的世茂52+MiniMall；

b.定位为城市区域型购物中心、业态更齐全的世茂广场；

c.结合了旅游、文化、娱乐和商业、体量均在10万平方米以上、选址偏向城市远郊区的大型文旅综合体世茂摩天城；

d.定位大型高端综合体、选址于核心城市核心区域的世茂国际中心。

如此看来，世茂商业虽不是以数量取胜，但应该算是商业布局里最为齐全的产品线形态之一。

许世坛对商业项目期望颇高。去年3月业绩会上，他曾提出，商业毛利率预计由50%左右提升到60%。五年后，世茂计划持有20个商业项目，收入20亿元，持有面积达130万平方米；计划持有办公类项目10个，收入10亿元，面积70万平方米。

“酒店产品”更有“存在感”

事实上，与商业地产相比，世茂的酒店产品更具影响力。

去年，世茂与喜达屋资本强强联合，成立了上海世茂喜达酒店管理有限公司（以下简称“世茂喜达”），并由世茂房地产持有51%股权。采用轻资产运营模式的世茂喜达，计划未来五年内扩张酒店至100家。

世茂房地产中报显示，截至2017年6月末，世茂喜达已拥有4家自主品牌酒店。在财务报表中，世茂2017年上半年的酒店经营收入达8.11亿元，与2016年同期相比增长约21.6%。

据介绍，2018年至2019年，世茂将有多个酒店和商业项目陆续开业，包括上海世茂深坑酒店、香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场等。

厦门世茂海峡大厦

上海世茂广场改造效果图

申万宏源证券指出，随着商业禀赋得到释放，世茂的商业地产经营潜力还将持续提升。

随着商业和酒店业务的发展，两项业务的重要性正日益提高。而世茂内部“一体两翼”战略路径也愈加清晰，即围绕具有匠心生产力的地产核心主营业务，继续加强酒店、商业“重要两翼”的积极布局，实现整体持续而有质量的增长。

而在许世坛的目标中，世茂商业和酒店的未来收入，将形成住宅开发利润之外的有力补充。

（专题）